Нотариальное удостоверение договора при приобретении недвижимости в общую долевую собственность супругов

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Следовательно, право собственности супругов на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации.

Семейным кодексом Российской Федерации установлено, что законным режимом имущества супругов является режим совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

В случае если сделка по приобретению недвижимого имущества предусматривает положения, явно указывающие на намерение супругов изменить режим совместной собственности в отношении указанного имущества, то такая сделка имеет сложный состав, поскольку содержит в себе элементы брачного договора.

Соответственно договор, по которому объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность супругов, является договором, изменяющим установленный законом режим совместной собственности в отношении будущего имущества супругов, то есть содержит элементы брачного договора.

Статьей 41 Семейного кодекса Российской Федерации закреплено, что брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Соответственно, договор о приобретении недвижимого имущества, в котором содержится явное волеизъявление супругов, направленное на изменение законного режима имущества супругов, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Также статья 163 Гражданского кодекса разъясняет, что несоблюдение нотариальной формы сделки, когда требование о нотариальном удостоверении предусмотрено законом, влечет ее ничтожность.

При этом недействительность части сделки, в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

 Таким образом, договор, по которому объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность супругов, содержит элементы брачного договора и в силу этого подлежит нотариальному удостоверению. При этом представляется, что в отсутствие нотариального удостоверения такого договора недействительным является только положение данного договора об изменении режима совместной собственности, а сам договор сохраняет силу.